中古マンションを購入してリノベーションするまでの流れ（各チェックポイントもご紹介）

中古マンションを購入してリノベーションするまでの流れをご紹介していきます。

最近「中古マンション購入＋リノベーション」がトレンドですが、今回は物件購入～完成までの流れと注意点を解説していこうと思っております。

①安心予算の算出

住宅購入する、またリフォームやリノベーションは人生の出費の中でのかなり高額ランキングになります。

ここを間違えると、経済的に自由になるのは難しく、また心の面でも満たされることもなくなります。

ライフプランニング（今後人生で必要になるお金の計算）するうえで、マイホーム購入にかけていい適正な予算（安心予算）を算出することは、最も重要なことだと考えております。

FP（ファイナンシャル・プランナー）の選び方

安心予算を算出するために登場するのが私のようなFP（ファイナンシャル・プランナー）ですが、ここで気を付けれなければいけない点があります。

FPにもいろんな所属形態があるのですが、多いのは下記の2種類です。

上記のほとんどのFPは予算算出やライフプランニングを無料で作成してくれます。

顧客の目的は安全予算を出すに対して、①FPの目的は保険を販売する、②FPの目的は不動産を販売するということで、相談する側と相談を受ける側の目的が違うという事実に着目する必要があります。

もちろん、目的は違えど、しっかり安心予算算出やライフプランニングをしてくれるFPはいますが、有料でも安心予算を出すという目的（ゴール）が同じFPにお願いする選択肢を持っても良いかと思います。

②物件探し

マイホーム購入を資産形成と考える私は、下記3点を重要なポイントとみております。

・資産性のある物件を探す
・変えられないところをしっかりと把握する
・下調べをする

資産性のある物件を探す

購入した不動産をどのように活用するか（住み続ける、売却益を狙う、賃貸に出す、相続対策）は、人それぞれですが、大前提として、その不動産に資産性があるかが重要になります。

ローンの途中で、家を手放さなくてはならない状況になった時に、売却してローンだけが残るような事は避けなくてはいけません。

不測の事態が起きた時に、負動産にならない為の公式を覚えておきましょう。

※最初から投資目的で住宅ローンを使うことはできません。
※金融機関によって、やむを得ないときに賃貸に出すことを承諾してくれる場合があります。

変えられないところをしっかり把握する

マンションの場合、躯体（建物を支える構造部材）以外はリノベーションによってほとんど作り直すことができます。

つまり、物件を選定してく上で、既存の間取り等は気にする必要はなく、気にすべきところは、取り除くことのできない柱や壁、移動する事が困難な配管などの位置が挙げられます。

また、共有部分（ベランダ、エントランス、ごみ置き場）も勝手に変えることができないので、チェックする必要があります。

最後に一番重要なのが立地です。こここそ変えることができません。

駅からの近さ、スーパーなど生活に関係する施設、天災に備えてハザードマップをチェックしてください。

外部リンク：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

下調べをする

内見に行く前に物件の成績表をみる。

不動産には重要事項調査報告書という成績表みたいな書類があり、そこには過去の修繕履歴、マンション全体の修繕積立金額などが載っています。

面接に例えると書類選考みたいですが、ここでNGな物件は見ても仕方ありません。
時間の無駄になりますので、事前にチェックして、フィルターをかけてください。

③物件申し込み

物件を見ていく中で”ビビッ”ときたら躊躇なく申し込みをしてください。

数千万もする買い物を躊躇なく申し込め！？と思う方もいると思いますが、躊躇なく申し込んでください。

なぜなら、私の経験上、”ビビッ”ときた物件を保留して、他の物件を見に行き、”ビビッ”物件に戻ろうとしたときには、ほとんどのケースで他で申し込みが入り購入できないという結末を迎えています。

不動産購入には決断力が必要になります。
決断力がない人でも、事前準備で価格、立地、広さ、周辺環境などの優先順位をしっかり決めておけば、正しい決断が早くできるようになります。

成功のカギは準備にあり！何事にも共通している法則です。

④ローン申し込み

物件申し込みをしても、まだ購入できる訳ではありません。
物件申し込みは意思表示（私買います！）で、契約ではありません。

基本的に売主は、申し込みした人に購入資格（ローンが承認されるor現金一括で買える）があるかを確認してから契約に進みます。

”ビビッ”物件を購入するためには、ライバルよりも早く購入資格があるということを売主に示さなくてはなりません。
「銀行って土日も営業しているかな～？」など悠長な事を言っていないで、有給取ってでも素早くローン申し込みすることをおすすめします。

素早くローン申し込みするためには、内見に行くときは事前準備として、源泉徴収票（直近2期分）、住民票、本人確認書類を用意しておくといいです。

⑤物件購入（契約）

いよいよ契約ですが、まだまだ気を抜けません。

契約前に”ビビッ”物件のことを、しっかり調べる必要があります。

契約時には売買契約書と重要事項説明書という書類をもらい説明を受けますが、これより前の段階で、重要事項調査報告書、登記簿謄本、過去の修繕履歴、長期修繕計画などの書類を入手して”ビビッ”物件が本当に自分の望んだ物件か最終チェックしてください。

ここまでクリアしたら、契約日当日はウキウキしながら契約に望めます。

※手受け金（購入金額の5~10%）を現金で持参する場合は、ウキウキ＋ドキドキ

⑥リノベーション設計

「物件購入が済んだら、楽しい設計が待っている」なんて言われてますが、ここも要注意！

ここでの注意点は時間です。
多くのリノベーション業者はこの設計だけで1~2ヶ月を使います。

物件購入後に上記のプロセスに移行するのでは遅すぎます。

契約後から物件引き渡しまでに大体1ヶ月弱の時間があります。
理想はこの期間にすべて終わらせることです。

こちらも事前に準備しておけば可能です！が、多くの人は３、４、５のプロセスが一度で終わらず、負のスパイラルへ。。。

３、でショールームを見に行く→選択肢が多くてなかなか決まらない

４、やっと理想の素材が決まって出てきた見積もりは99%の確率で予算オーバー → 素材選び直し → ショールーム → 再度見積もり。。。
※本当に時間の無駄で、この住んでいない期間でも住宅ローンの支払いは始まっている。

５、理想から何点か妥協して合意 → 施工スタート

なぜこうなるのか？

大手量販店で冷蔵庫を購入する時を思いうかべてください、多くのメーカーから、多くの種類の冷蔵庫が販売されている環境下で最適なものを選べますか？

私は、自分で正しい判断できないとわかった段階で、営業売り場にいる方のなかからプロを探し、価値観を共有してもらい、その方に選んでもらいます。

リノベーションを行うプロセスも、冷蔵庫の例に似ており、家を購入しようと思って、相談した人がプロで全ての工程の最後まで担当してくれたら、１～３のプロセスはスムーズにこなせます。

担当者がプロであれば見積もりもオーバーしません。

結果的に満足いくリノベーションを満足いく金額で早く始められるという訳です。

⑦リノベーション施工

実際に工事が始まれば基本的にやることがありません。

ただ、ここでも工事前の事前準備が重要になってきます。

マンションの専有部分（自分の部屋）をリノベーション（工事）するときは、事前に管理組合に設計図面、工事の工程表等を提出して承認を受ける必要があり、承認まで数週間の時間を要することがあります。

この申請は、基本的に、物件引き渡し後（自分の所有になってから）におこなうものですが、管理組合によっては、引き渡し前に申請を受理されることもありあますので、ここもしっかりチェックする必要があります。

また、工事することで左右上下のお部屋の方に、騒音等の負担をかけることになるので、事前にしっかり挨拶しておくことで、入居後の近所付き合いがあスムーズになります。

ここは業者に任せるのではなく、ご自身でしっかり行うことも重要なポイントです。

工事が始まったたら、大きなポイントで現場チェックする必要がありますが、頻繁に現場に行くことで職人の作業の邪魔になることがあるので気を付けてください。

担当者を信じる

⑧家具・家電購入

リノベーションのメリットがここにあります。

「家具は資産になる」なんて言いますが、私は資産等の理由で高価な家具を買うことをおすすめしません。

ここで、一番重要になってくるのは、部屋と家具の調和です。
いくらオシャレなリノベーションをしても、家具が部屋に合っていなかったら、最適な空間は成立しません。

でも造作家具は高い。。。

私のおすすめは、IKEA、無印、ニトリなどのシンプルな家具を部屋と調和させることです。
色、サイズ感を合わせる事で最適な空間を作り出すことができます。

特にサイズ感を合わせるという作業はリノベーションならです。
最初に購入する家具を想定して、ぴったりはまる様に施工していけば低価格で造作家具顔負けの仕上がりになります。

つづいて家電！

これもリノベーション時にそろえることで多くのメリットが生まれます。

最新の冷蔵庫、洗濯機が置けるサイズに壁を造作、毎日ラジオを聴く人はスピーカーの設置、テレビが空間を狭めるという人には、プロジェクター設置などライフスタイルに合わせた家電の設置もリノベーションならでの楽しみです。

また、掃除するときに大活躍のルンバが、掃除しやすいように段差をなくすなどと、理想のライフスタイルから逆算された設計→施工に家電が加われば、”家事からの解放”で毎日自由な時間が増えます。

⑨完成・引っ越し

リノベーションが完成 → 引き渡し → 引っ越し

この瞬間は最高です！！

家具、家電の設置まで終わっていれば、引っ越しの片づけも早く済みます。

引っ越し ＝ 断捨離する最適な環境です。

思い切って捨ててください！（できればヤフオク、メルカリで売ってください）

最低限度の収納しか作らなければ、必要以上のモノは入りません。

余白のある空間で、最高の時間を過ごす。

ここにリノベーションの意義があります。