初心者が始める不動産投資ならワンルームで「東京・横浜」「駅近」「良い管理」の3条件がおすすめ！

世界中で行われている不動産投資ですが、何から始めれば良いかわからない、という人も多いのではないでしょうか。そんな人は、入門編としてワンルーム投資を検討してみてはいかがでしょうか？今回はワンルーム投資について解説していきます。

ワンルームの不動産投資での成功とは？

1. 銀行からお金を借りてマンションの1室を購入
2. 購入したマンションを賃貸に出す
3. 家賃収入を得る
4. 得た家賃で銀行から借りたお金を返す
5. 全ての返済が終われば、不動産という資産と家賃収入が得られる

運用益（インカムゲイン）

前提として、建物が長期間維持できて、その建物に賃貸ニーズがあり続けるということになりますが、マンションという資産が家賃という形で、お金を生み続けます。

売却益（キャピタルゲイン）

マンションを保有し続けていれば、家賃というお金を受け取り続ける事が出来るが、将来の事はわからないということもあるので、売却したタイミングで利益を確定させる方法です。

生命保険・個人年金・がん保険の代わりになる

今回の事例では、団体信用生命保険にがん診断特約が付いております。どれくらいの生命保険の効果になるか確認してみましょう。

死亡・高度障害・がんと診断された場合

団体信用保険の保険金が支払われ借入金が無くなります。303号室が生み出すお金を生命保険に例えると下記のような図になります。

儲からない、失敗した、やめとけと言われる理由

• 賃貸需要のない場所で購入した場合
• 短期間で売却した場合
• 市場価格よりも高く購入した場合
• ギリギリの収支計画で投資した場合

空室問題による赤字

不動産投資に詳しく、ある程度の経験がある人は、長い投資期間で空室が発生することはシミュレーション済みで、空室が起きても狼狽えません。しかし、ほとんどの人は投資開始時点で説明を受けていても、実際に空室が起きると、ローンの支払いに四苦八苦してしまいます。

不動産投資をする上で、持ち出しが出る＝赤字ではありません。

最終的に不動産投資は、自分の財布から支払う総額＜投資物件が生み出す総額であれば勝ちです。

売却相場の下落による赤字

初心者が成功するための投資物件の3条件

場所は「東京・横浜」

ワンルームの賃貸需要という点では、東京、横浜を外すことは出来ません。少子高齢化により人口減少している日本ですが、コロナ禍で一時的に転入を転出が上回る状況が起きているとは言え、東京への一極集中傾向は、今後も当面の間は続くと予想されます。何より、世界の都市ランキングでロンドン、ニューヨークに次ぐ3位にランクインしており、世界から人気の都市であることを証明しております。もう一つの選択都市の横浜は、2020年10月時点で、全国の市区町村の人口ランキングで2位の大阪市に100万人以上の差をつけて3,756,412人と断トツの1位です。羽田国際空港からのアクセスも良く、インバウンド需要が見込める事も横浜のストロングポイントと言えます。現在も開発が進む、横浜・みなとみらい地区には今後も多くの企業や大学が招致され計画がされており、今後も国際都市として発展していく事が予想されております。

データ引用
世界の都市総合力ランキング2019
全国792市の人口ランキング・面積ランキング・人口密度ランキング

立地は「駅近」

賃料に大きく影響するのは、築年数より駅からの距離と言われております。特にワンルームマンションのように単身者が対象であれば、駅からの距離が近ければ近いほど、需要が高くなります。現代において単身者が部屋を探すときは、不動産会社に足を運ぶよりも、インターネットで探すほうが多いのではないでしょうか。アットホームで賃貸マンションを探す際に、駅からの距離を選択すると1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、15分以内、20分以内と細かく分類されておりますが、10分以内で5つの選択肢があることから、駅近のニーズが強いことがわかります。

最後に「良い管理」

これは投資用に限ったことではありませんが、マンションは管理がすべてといっても過言ではないくらい管理が大切になります。建物の管理とお金の管理がしっかりしているマンションは、資産価値が下がりにくい傾向にあり。築年数よりも大切な判断基準になります。新築物件は管理会社の実績をみて判断するしか方法がないのですが、中古物件の場合は、過去の修繕履歴を確認して、適切な大規模修繕が行われていたか、大規模修繕を行えるだけの修繕積立金がしっかり積み立てられているか、管理費の滞納がないかの確認をすることで、資産性のある不動産の見極めが可能になります。

損するか得するかは長期目線で考える

ワンルーム投資を長期目線で考えることが出来れば、基本的に損する可能性は極めて低いです。

自分のお財布から出ていくお金の総額　＜　投資物件の価値＋投資物件が生む家賃収入の総額

まとめ

個人で不動産投資を始める場合、一部のプロを除き、ほとんどの人は不動産投資会社を通じて投資物件を購入することになります。投資物件の選定、銀行との金消契約、賃借人の募集、家賃集金、部屋の管理、物件売却と多くの業務がありますが、このような業務を全てワンストップでサポートしてくれるのが、不動産投資会社です。今回の記事で、不動産投資会社が販売する投資物件には、100万円～500万円程の利益が含まれていると紹介しておりますが、一部のプロを除けば、それでも結果的に自分で物件を見つけるよりも安い投資金額で済みます。